熊本で住宅ローンを選ぶ｜金利タイプ・諸費用・地震への備えの比べ方

金融機関のサイトを見比べる前に、まず自分たちの側の条件を整理しておくと、比較がぐっと楽になります。最低限、次の4つは先に決めておきましょう。

• 借りたい金額と返済期間（何歳までに完済したいか）
• 毎月・ボーナス月の返済額として無理なく払える上限（今の家賃や貯蓄ペースが目安になります）
• 金利が上がったときに家計が耐えられるか（耐えられないなら固定寄りの設計を考えます）
• 頭金や諸費用にあてられる自己資金の額

熊本の注文住宅や土地付き注文住宅の費用感は、同サイトの「熊本で注文住宅を建てる費用相場」の記事で住宅金融支援機構の調査をもとに整理しています。借入額を考える前に、あわせて目を通しておくと全体像がつかみやすくなります。

住宅ローンの金利タイプは、大きく「変動金利」「全期間固定金利」「固定期間選択型（当初固定）」の3つに分かれます。どれが得かは将来の金利次第で誰にも断言できないため、「どんな場面で困りにくいか」で選ぶのが現実的です。

1.変動金利型の特徴

市場の金利に連動して、返済の途中で適用金利が見直されるタイプです。借り入れ時点の金利が低めに設定されていることが多い反面、金利が上がると返済額や、返済額に占める利息の割合が増える可能性があります。返済額の見直し時期や上限に関するルールは商品ごとに異なるので、「金利が上がったとき返済額がどう変わるのか」を契約前に必ず説明してもらいましょう。

2.全期間固定金利型の特徴

借り入れ時に決まった金利が完済まで変わらないタイプです。返済計画が立てやすい一方、変動型より当初の金利が高く設定される傾向があります。代表的な商品が、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利住宅ローン「フラット35」です。

3.当初固定（固定期間選択型）の特徴

借り入れ当初の一定期間（たとえば10年など、金融機関により異なります）だけ金利を固定し、期間が終わるとその時点の金利で変動型か再び固定型かを選ぶタイプです。たとえば肥後銀行の住宅ローンの公式ページには、変動金利のほかに「当初10年固定」のタイプが載っています（確認日時点）。固定期間が終わったあとの金利の決まり方（優遇幅が変わるかどうかなど）も、契約前に確認しておきたいポイントです。

同じ金利でも、手数料や保証料の扱いによって総支払額は変わります。見積もりや商品説明で、次の項目を横並びで比べましょう。

1.事務手数料・保証料

金融機関ごとに「借入額の一定割合」の定率型と「一定額」の定額型があるなど、手数料のかかり方は異なります。肥後銀行の公式ページでも、変動金利に「手数料定率型」と「手数料定額型」が用意されていることや、表示されている金利に保証料が含まれていること、借り入れ時の主な諸費用として印紙税・事務取扱手数料・保証会社保証料・抵当権設定登記の費用・火災保険料が挙がっていることが確認できます（確認日時点）。保証料が金利に含まれているのか、別途かかるのかは、必ず確認しましょう。

フラット35については、住宅金融支援機構のサイトで、保証人は不要で保証料は0円、繰上返済手数料も0円と案内されています。一方で、融資手数料は取扱金融機関によって異なり、利用者の負担になります（確認日時点）。「保証料がかからないから安い」と決めつけず、融資手数料を含めた総額で比べるのがポイントです。

2.団体信用生命保険（団信）

団信は、返済中に万一のことがあった場合にローン残高が保障される仕組みです。金融機関によって、がんと診断された場合に残高を保障するプラン、病気やケガを問わず保障する全疾病タイプのプラン、病気やケガで働けなくなったときに返済を支援する保険などが用意されています（肥後銀行の公式ページの記載による）。基本の団信が金利に含まれるのか、保障を手厚くすると金利の上乗せが必要なのかも金融機関次第です。保障の範囲・保険料の負担・加入できる健康状態の条件を、書面で確認しましょう。

3.その他の費用

• 繰上返済の手数料（無料か有料か、最低額はいくらか）
• 固定期間が終わるときの切り替え手数料の有無
• 火災保険・地震保険の加入条件（ローン契約で加入を求められるのが一般的です）
• 登記費用や印紙税などの諸費用（金融機関に払うものと、司法書士・役所に払うものがあります）

返済負担率とは、年収に対する年間の返済額の割合です。フラット35の利用条件（2026年4月1日時点）では、すべての借り入れ（ほかの住宅ローンや自動車ローン、カードローンなども含みます）の年間返済額を年収の一定割合以内に収めることが求められ、その基準は年収400万円未満が30%以下、400万円以上が35%以下とされています。また総返済負担率の基準は、取扱金融機関によって異なる場合があります。

ただし、これは「借りられる上限」の目安であって、「安心して返せる額」とは別物です。教育費や車の買い替え、固定資産税、将来の住宅メンテナンス費用なども考えると、上限いっぱいまで借りるのは慎重に検討したほうがよいでしょう。なお、すでに別のローンがある人は、その返済額も含めて計算されます。

フラット35の主な利用条件（2026年4月1日時点）は次のとおりです。

民間金融機関が独自に提供する住宅ローンと、フラット35は、仕組みも条件も違います。どちらが合うかは、収入の安定性、金利の変動への考え方、建てる家の性能などによって変わります。

両方に見積もりを出してもらい、「毎月の返済額」「諸費用の合計」「金利が動いたときのリスク」の3点で比べると、違いがはっきりします。

熊本で住宅ローンを探すと、地方銀行、信用金庫、JA、ネット銀行、メガバンクなど選択肢はたくさんあります。当サイトでは特定の金融機関をおすすめしたり、順位をつけたりはしません。かわりに、どの金融機関でも使える比べ方をまとめます。

• 取扱エリアと窓口：自分の住むエリア（熊本市、菊陽町、合志市、大津町など）で申し込めるか、相談できる店舗が近くにあるか。
• 商品の幅：変動、当初固定、全期間固定のどれが選べるか。フラット35の取扱いもあるか。
• 費用の見える化：事務手数料、保証料、団信、繰上返済手数料を一覧にしてもらえるか。
• 相談のしやすさ：返済に困ったときの相談先、返済方法の変更への対応。
• 給与振込・口座開設などの条件：金利の優遇が、ほかのサービス利用を条件としていないか。

金融機関によっては、住宅会社を通じた提携ローンが用意されている場合もあります。提携ローンの条件が自分に合うか、ほかの金融機関と同じ物差しで比べてから決めると安心です。

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）は、年末のローン残高の一定割合を所得税などから差し引ける制度です。国税庁の案内（居住年が令和6年以降の新築等の場合、確認日時点）では、控除率は0.7%で、控除期間は住宅の性能と入居年によって次のように区分されています。

そのほか、床面積は原則50㎡以上（そのうち2分の1以上が専ら自己の居住用）で、合計所得金額が2,000万円以下であることが条件です。40㎡以上50㎡未満の場合は、合計所得金額1,000万円以下などの特例があります。借入限度額は住宅の性能・入居年・子育て世帯などの区分によって異なり、表で細かく定められています。自分の家がどの区分になるかは、国税庁の案内や税務署、住宅会社、税理士に確認してください。

金融機関によって求められる書類は少しずつ違いますが、おおむね次のものを求められるのが一般的です。事前審査（仮審査）のうちから用意しておくと、本審査がスムーズに進みます。

• 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）
• 収入を証明する書類（源泉徴収票、確定申告書、課税証明書など）。フラット35では、年収は原則として前年の収入を証明する書類で確認します
• 購入する土地・建物の資料（売買契約書、見積書、図面など）
• ほかの借り入れ（自動車ローン、カードローンなど）の残高がわかるもの

• 同じ条件（借入額・返済期間・頭金）で、2〜3社に見積もりや返済シミュレーションを出してもらう。
• 金利だけでなく、手数料・保証料・団信の費用を含めた総支払額で比べる。
• 金利タイプごとに、金利が変動したときの返済額の変化を試算してもらう。
• 事前審査は複数の金融機関に申し込めることが多いが、本審査・契約はひとつに絞る必要がある。
• 不明点は口頭で済ませず、書面やメールで確認を取っておく。

熊本では、2016年の熊本地震に続き、2026年7月28日にも熊本地方でマグニチュード7.1（速報値）の地震が起き、宇城市と氷川町で震度7が観測されました。住宅ローンは長い期間にわたって返す借金ですから、「建物が被害を受けても返済は続く」という前提で、備えをあらかじめ考えておくことが大切です。

• 地震保険：火災保険だけでは地震による損壊や、地震による火災は補償されません。地震保険の加入を、ローンの契約とあわせて検討します（詳しくは「熊本で家を建てたら入る火災保険・地震保険」の記事をご覧ください）。
• 耐震性能：耐震等級の高い住宅は、地震保険料の割引が受けられる場合があります。
• 手元資金：保険金が支払われるまでの生活費や仮住まい費用のため、ローンを借りきらずに一定の資金を残しておく。
• 返済が困難になったとき：被災などで返済が難しくなったら、延滞する前に、できるだけ早く借入先の金融機関に相談する。

変動金利と固定金利、結局どちらを選べばよいですか？

将来の金利は誰にもわからないため、どちらが得とは言い切れません。毎月の返済額が上がっても家計が耐えられるか、返済計画を固定したいか、という家計の余裕と考え方で選ぶのが基本です。当初固定を選ぶ場合は、固定期間が終わった後の金利の決まり方も確認しましょう。

住宅ローンの事前審査は複数の金融機関に出してもよいですか？

事前審査を複数の金融機関に申し込めることは多いですが、取り扱いは金融機関によって異なります。申し込み前に、各金融機関に確認してください。本審査から契約までは、ひとつの金融機関に絞るのが一般的です。

フラット35は誰でも使えますか？

申込時の年齢、年収に対する返済負担率、住宅の床面積など、利用条件があります（2026年4月1日時点の条件を本文の表で紹介しています）。取扱金融機関ごとに審査があり、条件を満たしていても必ず借りられるわけではありません。

住宅ローン減税は、どんな家でも受けられますか？

住宅の性能（長期優良、ZEH水準、省エネ基準適合など）や入居年、床面積、所得によって、対象かどうか・控除期間が変わります。省エネ基準を満たさない住宅は、原則として対象外となる場合があります。契約前に、住宅会社に自分の家の区分を確認しておきましょう。

いまの金利はどこで調べればよいですか？

各金融機関の公式サイトの住宅ローンのページで確認できます。フラット35は、住宅金融支援機構のフラット35サイトに、取扱金融機関ごとの金利・融資手数料の情報ページがあります。金利は変わるため、確認した日付をメモしておきましょう。